深圳市星聯(lián)宏家具有限公司

深圳市星聯(lián)宏家具有限公司是以國(guó)內(nèi)外豪華星級(jí)酒店家私及樣板房家具配套家私為主營(yíng)業(yè)務(wù)的有限公司。
公司簡(jiǎn)歷 本公司主要經(jīng)營(yíng)酒店家具等。
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歡迎惠顧！ 聯(lián)宏家具有限公司創(chuàng)立于2001年初，公司一直致力于國(guó)內(nèi)外豪華星級(jí)酒店家私及樣板房家具配套家私的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，產(chǎn)品主要以實(shí)木和軟包類(lèi)家具為主，以板式五金及藤藝家具為輔，是一家多元化經(jīng)營(yíng)的綜合性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
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東莞市屋企家具有限公司訴陳金滿(mǎn)租賃合同糾紛案

東莞市屋企家具有限公司訴陳金滿(mǎn)租賃合同糾紛案是2017年2月22日在廣東省東莞市第二人民法院審理的案件。
案由 租賃合同糾紛、合同糾紛、合同、無(wú)因管理、不當(dāng)?shù)美m紛、民事 權(quán)責(zé)關(guān)鍵詞 反訴、簡(jiǎn)易程序、訴訟請(qǐng)求、審判程序、證明、證據(jù)、訴訟關(guān)鍵詞、合同約定、免責(zé)事由、合同、民事責(zé)任規(guī)定、委托代理、代理、無(wú)效、民事行為的效力、權(quán)責(zé)情節(jié)、民商事案例原文 廣東省東莞市第二人民法院 民事判決書(shū) 原告（反訴被告，以下統(tǒng)稱(chēng)原告）：東莞市屋企家具有限公司，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼為91441900MA4UJPYP4B。
法定代表人：肖明江，系該公司董事。
委托代理人：董其運(yùn)，廣東星嘯律師事務(wù)所律師。
委托代理人：李曉超，廣東星嘯律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被告（反訴原告，以下統(tǒng)稱(chēng)被告）：陳金滿(mǎn)。
委托代理人：劉漢東，廣東國(guó)律律師事務(wù)所律師。
委托代理人：李陽(yáng)萍，廣東國(guó)律律師事務(wù)所律師。
原告東莞市屋企家具有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)東莞屋企家具公司）訴被告陳金滿(mǎn)租賃合同糾紛一案，本院于2016年11月24日立案后，后陳金滿(mǎn)提起反訴，本院亦予以受理。
本案依法適用簡(jiǎn)易程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告東莞屋企家具公司的委托代理人董其運(yùn)、李曉超，被告陳金滿(mǎn)的委托代理人劉漢東到庭參加了訴訟。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告東莞屋企家具公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：1.陳金滿(mǎn)向東莞屋企家具公司返還押金138000元；2.陳金滿(mǎn)承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由：2015年4月29日，東莞屋企家具公司法定代表人肖明江代表東莞屋企家具公司與陳金滿(mǎn)簽訂《廠(chǎng)房租賃合同》，由東莞屋企家具公司承租陳金滿(mǎn)所有的位于東莞市厚街鎮(zhèn)雙崗官美廈工業(yè)區(qū)內(nèi)鋼構(gòu)磚墻4000平方米的物業(yè)。
東莞屋企家具公司按照約定于次日向陳金滿(mǎn)交付押金138000元，之后東莞屋企家具公司一直在該物業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，并支付租金與水電等費(fèi)用。
由于經(jīng)營(yíng)不善，東莞屋企家具公司于2016年9月1日停業(yè)，遣散所有員工，并搬離陳金滿(mǎn)的物業(yè)，將物業(yè)交還給陳金滿(mǎn)。
事后，東莞屋企家具公司多次與陳金滿(mǎn)協(xié)商，要求陳金滿(mǎn)返還押金，但陳金滿(mǎn)予以拒絕。
另，陳金滿(mǎn)的物業(yè)未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，不符合出租的條件。
東莞屋企家具公司認(rèn)為，陳金滿(mǎn)的物業(yè)未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，不符合出租的條件，東莞屋企家具公司與陳金滿(mǎn)簽訂的租賃合同應(yīng)為無(wú)效合同，陳金滿(mǎn)應(yīng)返還東莞屋企家具公司的押金。
被告陳金滿(mǎn)辯稱(chēng)：陳金滿(mǎn)沒(méi)有違法合同的規(guī)定，陳金滿(mǎn)在租賃廠(chǎng)房期間，一直有專(zhuān)人進(jìn)行消防維護(hù)，沒(méi)有出過(guò)消防事故，東莞屋企家具公司停止經(jīng)營(yíng)是因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，不是因?yàn)殛惤饾M(mǎn)的出租的廠(chǎng)房，東莞屋企家具公司主張返還押金，無(wú)事實(shí)依據(jù)，請(qǐng)求法院駁回。
轉(zhuǎn)賬支付的138000元并非全部均為押金，還包括了1個(gè)月的租金，且現(xiàn)有證據(jù)不能說(shuō)明《廠(chǎng)房租賃合同》的承租方是東莞屋企家具公司。
陳金滿(mǎn)于2016年6月出借170000元給肖明江，包括6月5日轉(zhuǎn)賬50000元，6月6日轉(zhuǎn)賬120000元，故肖明江的微信轉(zhuǎn)賬并非支付租金，而是歸還借款。
被告陳金滿(mǎn)向本院提出反訴訴訟請(qǐng)求：1.東莞屋企家具公司支付拖欠陳金滿(mǎn)的租金142000元;2.東莞屋企家具公司支付陳金滿(mǎn)水電費(fèi)12709.07元；3.本訴及反訴的費(fèi)用由東莞屋企家具公司承擔(dān)。
事實(shí)與理由：東莞屋企家具公司以陳金滿(mǎn)的物業(yè)未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，不符合出租的條件為由，認(rèn)為雙方簽訂的合同是無(wú)效的并以此要求返還押金。
首先，東莞屋企家具公司違約，按照合同約定所收押金不應(yīng)該退回。
案涉的物業(yè)用地是東莞市厚街鎮(zhèn)雙崗官美下經(jīng)濟(jì)合作社租給被告作工業(yè)用地使用，并于2002年10月1日簽訂了一份《雙崗旱地租賃合同書(shū)》，該用地是合法取得的；其次，案涉物業(yè)面積為4000平方米，但是并不是用于醫(yī)院、幼兒園、學(xué)校等公眾聚集場(chǎng)所的建設(shè)，無(wú)需經(jīng)過(guò)消防驗(yàn)收合格才具備出租的條件，雙方合同中也未以消防驗(yàn)收合格作為合同生效條件；最后，案涉物業(yè)從2015年5月27日起至今都是委托東莞市志豐消防工程有限公司進(jìn)行消防工程維修保養(yǎng)的，消防設(shè)施等未出現(xiàn)問(wèn)題；因此，案涉的《廠(chǎng)房租賃合同》是合法有效的。
2015年4月29日簽訂的《廠(chǎng)房租賃合同》第二條約定：租賃期限為3年，即從2015年5月1日起至2018年9月30日止、第三條第2款約定：交租時(shí)間乙方應(yīng)在每月5日前繳交當(dāng)月的全部租金、第八條第1款約定：乙方提前退租作為違約所付押金不能退回，作為賠償給甲方的損失、第八條第2款約定：乙方要按時(shí)交納租金，如在當(dāng)月5日前不交租金，按乙方擅自提前終止本合同處理，甲方有權(quán)收回廠(chǎng)房，押金不予退回，并追究法律責(zé)任。
陳金滿(mǎn)己經(jīng)完全按照《廠(chǎng)房租賃合同》履行了合同義務(wù)，東莞屋企家具公司在合同履行過(guò)程中，未按時(shí)足額交納租金，并有拖欠租金、水費(fèi)的違約行為。
首先，2015年8月至2016年8月期間均是違約遲延交租，且仍拖欠陳金滿(mǎn)上述期間租金142000元；其次，雙方約定在合同履行過(guò)程中，由承租方支付水電費(fèi)用，但是東莞屋企家具公司并未依約支付2016年8月、9月的水電費(fèi)共計(jì)12709.07元。
另外，雙方約定的租賃期限為3年，2018年9月30日才到期，提前退租，違反了雙方的約定。
綜上所述，雙方簽訂的《廠(chǎng)房租賃合同》是合法有效的，因東莞屋企家具公司提前退租導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，構(gòu)成了違約，陳金滿(mǎn)無(wú)需返還押金，東莞屋企家具公司應(yīng)當(dāng)支付拖欠的租金及水費(fèi)給陳金滿(mǎn)。
原告東莞屋企家具公司針對(duì)被告陳金滿(mǎn)的反訴辯稱(chēng)：1.陳金滿(mǎn)提供的證據(jù)不能證明陳金滿(mǎn)所建造的廠(chǎng)房是合法建造，也沒(méi)有證據(jù)證明其所建廠(chǎng)房有經(jīng)過(guò)公安消防機(jī)構(gòu)的驗(yàn)收，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定案涉《廠(chǎng)房租賃合同》為無(wú)效合同；2.陳金滿(mǎn)訴稱(chēng)東莞屋企家具公司拖欠租金的訴訟請(qǐng)求與事實(shí)不符，理由如下：1.2015年8月、2016年5月、6月，陳金滿(mǎn)均已出具廠(chǎng)房租金收款收據(jù)，證實(shí)東莞屋企家具公司已經(jīng)足額交清了相應(yīng)月份的租金；2.2016年7月的租金，根據(jù)銀行轉(zhuǎn)賬記錄以及微信轉(zhuǎn)賬記錄，東莞屋企家具公司尚欠6000元未付，并非陳金滿(mǎn)訴稱(chēng)的尚欠26000元，加上2016年8月未支付的46000元，東莞屋企家具公司合計(jì)尚欠廠(chǎng)房租金為52000元，而不是陳金滿(mǎn)訴稱(chēng)的142000元；3.由陳金滿(mǎn)接收的租金可知，關(guān)于東莞屋企家具公司交付租金的時(shí)間，陳金滿(mǎn)接收并未提出異議，應(yīng)視為雙方對(duì)支付租金的時(shí)間條款約定變更，另外，東莞屋企家具公司于2016年9月11日解散員工，陳金滿(mǎn)是清楚知曉的，也就是說(shuō)雙方對(duì)廠(chǎng)房租賃合同已經(jīng)事實(shí)上終止履行，達(dá)成了合意默契，所以東莞屋企家具公司并不存在任何違約行為；4.陳金滿(mǎn)訴請(qǐng)的水電費(fèi)單據(jù)中2016年9月1日發(fā)生的費(fèi)用，該部分不應(yīng)由東莞屋企家具公司承擔(dān)，東莞屋企家具公司主張的排污費(fèi)不屬于水費(fèi)的范圍，而且其提交的單據(jù)時(shí)間為2016年12月2日，該部分也不應(yīng)由東莞屋企家具公司承擔(dān)。
本院經(jīng)審查認(rèn)定事實(shí)如下：東莞屋企家具公司是2015年11月13日依法成立的有限責(zé)任公司，法定代表人為肖明江。
東莞屋企家具公司成立前，肖明江于2015年4月29日與陳金滿(mǎn)簽訂一份《廠(chǎng)房租賃合同》，約定肖明江承租陳金滿(mǎn)所有的位于東莞市厚街鎮(zhèn)雙崗官美廈工業(yè)區(qū)內(nèi)鋼構(gòu)磚墻4000平方米的物業(yè)，期限為2015年5月1日至2018年9月30日，租金標(biāo)準(zhǔn)為46000元/月，從2017年7月1日起增加至48000元/月，每月5日前繳納當(dāng)月租金，以現(xiàn)金或銀行轉(zhuǎn)賬方式支付，陳金滿(mǎn)收取租金時(shí)以收據(jù)作為收款憑證。
為保證合同的履行，肖明江應(yīng)于簽訂合同之日支付138000元的押金。
肖明江于2015年4月30日即通過(guò)銀行轉(zhuǎn)賬向陳金滿(mǎn)支付了138000元押金和第一個(gè)月的租金46000元。
合同簽訂后，肖明江在上述物業(yè)處成立了東莞屋企家具公司并進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
現(xiàn)東莞屋企家具公司主張其為《廠(chǎng)房租賃合同》的承租方，在租賃期間繳納租金和水電費(fèi)等，后因經(jīng)營(yíng)不善關(guān)停，并于2016年9月1日遣散所有員工，搬離案涉物業(yè)，將物業(yè)交還給陳金滿(mǎn)。
由于案涉物業(yè)未經(jīng)消防驗(yàn)收合格，不符合出租的條件，故案涉《廠(chǎng)房租賃合同》無(wú)效，多次與陳金滿(mǎn)協(xié)商退還押金無(wú)果。
陳金滿(mǎn)則認(rèn)為案涉物業(yè)依法可用于出租，并提交了東莞市厚街鎮(zhèn)雙崗官美下經(jīng)濟(jì)合作社與其簽訂的《雙崗旱地租賃合同書(shū)》予以佐證，擬說(shuō)明案涉土地的性質(zhì)是工業(yè)用地。
此外，陳金滿(mǎn)還提交了消防工程維修保養(yǎng)證，擬證明案涉物業(yè)均由有資質(zhì)的消防公司進(jìn)行消防設(shè)施的維修保養(yǎng)，消防設(shè)施是合格的，同時(shí)還主張肖明江拖欠其墊付的水電費(fèi)，并提交了水電費(fèi)單據(jù)，水電費(fèi)單據(jù)為2016年5月至9月的污水處理費(fèi)、垃圾處理費(fèi)，2016年8月、9月的水費(fèi)、電費(fèi)的單據(jù)，共計(jì)12709.07元。
庭審中，陳金滿(mǎn)明確選定《廠(chǎng)房租賃合同》的承租方為簽訂合同的肖明江，并認(rèn)為《廠(chǎng)房租賃合同》相關(guān)的權(quán)利應(yīng)由肖明江享有，義務(wù)由亦應(yīng)由肖明江承擔(dān)。
至于在東莞屋企家具公司起訴后提起反訴是出于訴訟策略的考慮，認(rèn)為就東莞屋企家具公司提起反訴后，即使法院最終認(rèn)定《廠(chǎng)房租賃合同》承租方為東莞屋企家具公司，則陳金滿(mǎn)亦可保障自身的權(quán)利。
關(guān)于租金，陳金滿(mǎn)主張尚拖欠2015年8月至2016年8月期間的142000元，東莞屋企家具公司則認(rèn)為只拖欠2016年7月租金6000元和2016年8月租金46000元。
雙方均提交了相應(yīng)的單據(jù)、微信轉(zhuǎn)賬記錄和銀行憑證等擬證明租金繳納情況，具體如下： 證據(jù)提交方 證據(jù)名稱(chēng) 金額 日期 東莞屋企家具公司收據(jù) 10000元 2015.7.23 東莞屋企家具公司 收據(jù) 36000元 2015.8.3 東莞屋企家具公司 收據(jù) 46000元 2016.5.3 東莞屋企家具公司 收據(jù) 46000元 2016.6.4 東莞屋企家具公司 轉(zhuǎn)賬憑證 20000元 2016.7.15 東莞屋企家具公司 微信轉(zhuǎn)賬記錄 20000元 2016.8.12 陳金滿(mǎn) 銀行流水 合計(jì)456000元 2015.8.7至2016.7.15 陳金滿(mǎn)還提交了另外兩筆銀行流水記錄，擬證明其于2016年6月5日、6月6日分別向肖明江出借了50000元和120000元，合計(jì)170000元。
另，陳金滿(mǎn)確認(rèn)案涉物業(yè)沒(méi)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和房產(chǎn)證。
以上事實(shí)，有原告東莞屋企家具公司提交的東莞市厚街厚街鎮(zhèn)雙崗社區(qū)居民位會(huì)員出具的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所產(chǎn)權(quán)證明、《廠(chǎng)房租賃合同》、銀行流水、收據(jù)、轉(zhuǎn)賬憑證、微信轉(zhuǎn)賬記錄，被告陳金滿(mǎn)提交的《雙崗旱地租賃合同書(shū)》、消防工程維修保養(yǎng)證、銀行流水、水電費(fèi)單據(jù)、銀行卡交易明細(xì)、《廠(chǎng)房租賃合同》，當(dāng)事人陳述以及本案一審?fù)徆P錄等附卷為證。
本院認(rèn)為，本案為租賃合同糾紛，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條：出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。
但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效之規(guī)定，現(xiàn)陳金滿(mǎn)也承認(rèn)案涉物業(yè)沒(méi)有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和房產(chǎn)證，故本院認(rèn)定案涉《廠(chǎng)房租賃合同》無(wú)效。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的規(guī)定（三）》第二條第一款：發(fā)起人為設(shè)立公司以自己名義對(duì)外簽訂合同，合同相對(duì)人請(qǐng)求發(fā)起人承擔(dān)合同責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持之規(guī)定，現(xiàn)《廠(chǎng)房租賃合同》的相對(duì)人陳金滿(mǎn)明確選定肖明江為《廠(chǎng)房租賃合同》的承租方，要求其承擔(dān)《廠(chǎng)房租賃合同》的責(zé)任，故即使合同無(wú)效，亦應(yīng)由肖明江承擔(dān)合同無(wú)效后的法律責(zé)任。
另，雖然陳金滿(mǎn)反訴東莞屋企家具公司要求其承擔(dān)責(zé)任，但其明確系出于訴訟策略的考慮，并非依據(jù)《廠(chǎng)房租賃合同》，且其已作出明確意思表示，選定簽訂合同的肖明江為合同相對(duì)人，故不能以陳金滿(mǎn)的反訴推定其選定東莞屋企家具公司為《廠(chǎng)房租賃合同》的合同相對(duì)人。
因此，基于陳金滿(mǎn)的選定，案涉《廠(chǎng)房租賃合同》的雙方當(dāng)事人應(yīng)為陳金滿(mǎn)和肖明江，相關(guān)的義務(wù)應(yīng)由其二人向?qū)Ψ铰男小?br />東莞屋企家具公司并非合同的相對(duì)人，故其訴請(qǐng)陳金滿(mǎn)退還押金，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。
同理，陳金滿(mǎn)訴請(qǐng)東莞屋企家具公司支付租金等，也沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院也不予支持。
綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條，《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的規(guī)定（三）》第二條第一款，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款及第三款、第一百四十二條的規(guī)定，判決如下： 一、駁回原告東莞市屋企家具有限公司的訴訟請(qǐng)求；二、駁回被告陳金滿(mǎn)的反訴請(qǐng)求。
本案訴訟費(fèi)3227元，其中本訴受理費(fèi)1530元，反訴受理費(fèi)1697元，由原告東莞市屋企家具有限公司承擔(dān)1530元，被告陳金滿(mǎn)承擔(dān)1697元。
如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省東莞市中級(jí)人民法院。
審判員 葉漢光 二〇一七年二月二十二日 書(shū)記員 王碧艷 相關(guān)的主要法律條文（節(jié)選）： 《中華人民共和國(guó)合同法》 第二百一十二條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。
但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。
《最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的規(guī)定（三）》 第二條發(fā)起人為設(shè)立公司以自己名義對(duì)外簽訂合同，合同相對(duì)人請(qǐng)求發(fā)起人承擔(dān)合同責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》 第六十四條當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。
人民法院應(yīng)當(dāng)按照法定程序，全面地、客觀地審查核實(shí)證據(jù)。
第一百四十二條法庭辯論終結(jié)，應(yīng)當(dāng)依法作出判決。
判決前能夠調(diào)解的，還可以進(jìn)行調(diào)解，調(diào)解不成的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)判決。

合肥金太陽(yáng)家具廣場(chǎng)有限公司訴陳霞房屋租賃合同糾紛案

合肥金太陽(yáng)家具廣場(chǎng)有限公司訴陳霞房屋租賃合同糾紛案是2017年1月18日在安徽省合肥市瑤海區(qū)人民法院審理的案件。
案由 民事、合同、無(wú)因管理、不當(dāng)?shù)美m紛、合同糾紛、租賃合同糾紛、房屋租賃合同糾紛 權(quán)責(zé)關(guān)鍵詞 民商事、權(quán)責(zé)情節(jié)、民事行為的效力、顯失公平、代理、民事責(zé)任規(guī)定、合同、違約金、承擔(dān)民事責(zé)任形式、支付違約金、免責(zé)事由、合同約定、訴訟關(guān)鍵詞、訴訟參加人（當(dāng)事人和訴訟代理人）、一般代理、證據(jù)、證據(jù)種類(lèi)、證人證言、證明、證據(jù)不足、證據(jù)交換、關(guān)聯(lián)性、合法性、質(zhì)證、審判程序、訴訟請(qǐng)求、陪審、反訴、執(zhí)行、扣押、變賣(mài)案例原文 安徽省合肥市瑤海區(qū)人民法院 民事判決書(shū) 原告（反訴被告）：合肥金太陽(yáng)家具廣場(chǎng)有限公司，組織機(jī)構(gòu)代碼75850466-7。
法定代表人：龐正國(guó)，董事長(zhǎng)。
委托訴訟代理人：孫業(yè)康，安徽凱安律師事務(wù)所律師。
委托訴訟代理人：余幸會(huì)，安徽凱安律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。
被告（反訴原告）：陳霞。
委托訴訟代理人：沈輝，安徽安援律師事務(wù)所律師。
原告合肥金太陽(yáng)家具廣場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)ldquo;金太陽(yáng)家具公司rdquo;）與被告陳霞房屋租賃合同糾紛一案，本院于2016年4月12日立案受理后，被告陳霞在法庭辯論終結(jié)前提出反訴，本院依法組成合議庭，分別于2016年5月16日、2016年11月22日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。
原告金太陽(yáng)家具廣公司的委托訴訟代理人孫業(yè)康，被告陳霞及其委托訴訟代理人沈輝到庭參加訴訟。
雙方一致請(qǐng)求給予六個(gè)月時(shí)間用于庭外和解，和解時(shí)間不計(jì)入審限，本院準(zhǔn)許后雙方未能達(dá)成和解意見(jiàn)。
本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
金太陽(yáng)家具公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：被告陳霞支付原告合肥金太陽(yáng)家具廣場(chǎng)有限公司房屋租賃費(fèi)和綜合管理費(fèi)217998元，支付違約金65399元，合計(jì)283397元。
事實(shí)和理由：2015年4月20日，金太陽(yáng)家具公司與陳霞協(xié)商簽訂租賃合同。
合同約定，金太陽(yáng)家具公司將位于合肥市長(zhǎng)江東路819號(hào)金太陽(yáng)國(guó)際家具廣場(chǎng)一樓x區(qū)x號(hào)展位329.4平米的場(chǎng)地租賃給乙方經(jīng)營(yíng)閏力家品牌商品，合同期限自2015年4月20日至2017年5月19日；租金按三個(gè)月方式支付，租金標(biāo)準(zhǔn)為1.35元/m2middot;日，自合同簽訂之日起即日內(nèi)付90日租金40022.1元。
甲方（注：金太陽(yáng)家具公司）代收綜合管理費(fèi)，按三個(gè)月方式支付，合計(jì)1.35元/m2middot;日，自合同簽訂之日起即日內(nèi)付90日租金40022.1元；以上二種費(fèi)用實(shí)行先繳費(fèi)后使用的原則，每次繳費(fèi)周期到期前10日前繳清全部費(fèi)用，否則每天按未交費(fèi)總額的百分之三向乙方支付滯納金；乙方（注：陳霞）中途退場(chǎng)終止合同或違反本合同約定的屬乙方違約，應(yīng)向甲方支付違約金，違約金包括（1）乙方所交的合同保證金，（2）自乙方違約之日起至合同到期日止應(yīng)付租金的30%；合同還約定了其它事項(xiàng)。
上述合同簽訂后，金太陽(yáng)家具公司依約履行，但陳霞經(jīng)常欠付租金及費(fèi)用。
今年1月26日，陳霞違約提前撤場(chǎng)，下欠租金金太陽(yáng)家具公司多次追討無(wú)果。
金太陽(yáng)家具公司認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，被告無(wú)故拖延支付金太陽(yáng)家具公司房屋租金及提前撤場(chǎng)，已構(gòu)成違約。
陳霞答辯并反訴稱(chēng)：一、陳霞只欠金太陽(yáng)家具公司2015年4月20日至16年1月4日113940元。
二、2016年1月4日，金太陽(yáng)家具公司強(qiáng)行關(guān)閉電源，使陳霞無(wú)法經(jīng)營(yíng)而非陳霞主動(dòng)退場(chǎng)。
關(guān)燈之后，下午陳霞就去辦公室，但金太陽(yáng)家具公司沒(méi)有送電。
五點(diǎn)多下班的時(shí)候陳霞就回去了，第二天第三天都始終沒(méi)有開(kāi)，陳霞去辦公室協(xié)調(diào)說(shuō)1月10日交錢(qián)，但是金太陽(yáng)家具公司沒(méi)有同意，后來(lái)就不讓陳霞進(jìn)店了。
三、關(guān)于違約損失，損失不超過(guò)金太陽(yáng)家具公司損失30%，違約金不包括保證金和質(zhì)量保證金，質(zhì)保金是陳霞賣(mài)貨物的品質(zhì)保證，也不屬于違約金的范疇。
其次違約金起算點(diǎn)是2015年4月20日至2016年1月4日，故違約金計(jì)算方式為113940元的30%。
四、金太陽(yáng)家具公司強(qiáng)行拉電源，在雙方合同未到期的情況強(qiáng)行解除合同，不讓陳霞繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。
經(jīng)過(guò)多次交涉未果，后又強(qiáng)行變賣(mài)陳霞的家具；在雙方合同沒(méi)有到期，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)雙方協(xié)商的情況下，強(qiáng)行把陳霞的一樓8號(hào)展位另行出租給他人，致使陳霞蒙受巨大損失。
五、金太陽(yáng)家具公司應(yīng)賠償陳霞貨物損失324700元；返還質(zhì)量保證金8000元；返還合同保證金20858元；賠償陳霞裝修損失124695元，共計(jì)478253元。
金太陽(yáng)家具公司辯稱(chēng)：一、陳霞述稱(chēng)與事實(shí)不符，雙方之間簽訂租賃合同以后陳霞一直拖欠金太陽(yáng)家具公司租金，嚴(yán)重違反了合同約定，陳霞系自己經(jīng)營(yíng)不下去主動(dòng)撤場(chǎng)，并非金太陽(yáng)家具公司強(qiáng)行驅(qū)趕強(qiáng)行停電。
二、陳霞的訴請(qǐng)沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，由于陳霞經(jīng)營(yíng)不太好，自己也無(wú)法經(jīng)營(yíng)下去，中途撤場(chǎng)，有關(guān)損失由其自己承擔(dān)；合同保證金及質(zhì)量保證金應(yīng)當(dāng)按照合同約定處理。
三、陳霞反訴不具備反訴條件。
綜上請(qǐng)求駁回陳霞的反訴請(qǐng)求，支持金太陽(yáng)家具公司的本訴請(qǐng)求。
當(dāng)事人圍繞訴訟請(qǐng)求依法提交了證據(jù)，本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。
對(duì)當(dāng)事人無(wú)異議的公民及企業(yè)身份信息、租賃合同、合同審核表、租賃費(fèi)收據(jù)、合同保證金收據(jù)、質(zhì)量保證金收據(jù)，本院予以確認(rèn)并在卷佐證。
對(duì)登報(bào)公告，陳霞有異議。
本院認(rèn)為該公報(bào)不能證明合同實(shí)際終止時(shí)間。
其中部分租賃費(fèi)收據(jù)系格林美家，非本案的美力家，與本案關(guān)聯(lián)性不足，本院不予采信。
對(duì)告知函，商鋪照片一組，金太陽(yáng)家具公司認(rèn)為無(wú)法核實(shí)，本院認(rèn)為證據(jù)三性無(wú)瑕疵，可以采納。
美力家具出貨清單及照片，金太陽(yáng)家具公司對(duì)三性及證明目的有異議；該證據(jù)顯示的時(shí)間是被告開(kāi)始租賃的時(shí)間，該產(chǎn)品在被告撤場(chǎng)之前是否仍然存在無(wú)法證明，故該損失是不存在的。
本院認(rèn)為該證據(jù)三性無(wú)瑕疵，應(yīng)予采納，但不能達(dá)到證明實(shí)際損失數(shù)額的目的。
裝修費(fèi)用收據(jù)，金太陽(yáng)家具公司對(duì)三性及證明目的有異議，本院認(rèn)為，無(wú)銀行轉(zhuǎn)賬記錄及費(fèi)用發(fā)票，不能證實(shí)實(shí)際費(fèi)用。
金太陽(yáng)家具公司對(duì)證人馬某、曹某某證言三性及證明目的有異議，本院認(rèn)為，馬某、曹某某系事件親歷者，她們的證言應(yīng)予采信，除非金太陽(yáng)家具公司提供相反的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控情況證據(jù)。
本院經(jīng)審理認(rèn)定事實(shí)如下：2015年4月20日，金太陽(yáng)家具公司與陳霞簽訂房屋租賃合同一份。
合同約定，金太陽(yáng)家具公司將位于合肥市長(zhǎng)江東路819號(hào)金太陽(yáng)國(guó)際家具廣場(chǎng)一樓x區(qū)x號(hào)展位329.4平米的場(chǎng)地租賃給陳霞經(jīng)營(yíng)美力家品牌商品，合同期限自2015年4月20日至2017年5月19日；租金按三個(gè)月方式支付，租金標(biāo)準(zhǔn)為1.35元/m2middot;日，自合同簽訂之日起即日內(nèi)付90日租金40022.1元。
甲方（注：金太陽(yáng)家具公司）代收綜合管理費(fèi)，按三個(gè)月方式支付，合計(jì)1.35元/m2middot;日，自合同簽訂之日起即日內(nèi)付90日綜合管理費(fèi)40022.1元；以上二種費(fèi)用實(shí)行先繳費(fèi)后使用的原則，每次繳費(fèi)周期到期前10日前繳清全部費(fèi)用，否則每天按未交費(fèi)總額的百分之三向乙方支付滯納金；乙方（注：陳霞）中途退場(chǎng)終止合同或違反本合同約定的屬乙方違約，應(yīng)向甲方支付違約金，違約金包括（1）乙方所交的合同保證金，（2）自乙方違約之日起至合同到期日止應(yīng)付租金的30%；合同還約定了其它事項(xiàng)，如斷水?dāng)嚯姷却胧┴?zé)任自負(fù)，金太陽(yáng)家具公司有權(quán)停止陳霞營(yíng)業(yè)等。
另雙方還形成擬進(jìn)場(chǎng)經(jīng)銷(xiāo)商審核程序表一份，載明：合同期內(nèi)給予365天免租期，分兩年享受。
第一年給予180天免租期，分別在第一、二、三、四季度享受45天，此免租期收物管費(fèi)15元/m2。
第一季度享受30天裝修優(yōu)惠期，不收物管費(fèi)。
第二年享受185天免租期，分別在一、二、三季度享受45天，四季度50天，免租期收物管費(fèi)月15元/m2。
免租期按合同執(zhí)行，欠租或逾期繳納租金，不享受任何免租優(yōu)惠。
合同簽訂后，金太陽(yáng)家具公司將場(chǎng)地交付陳霞經(jīng)營(yíng)。
陳霞實(shí)際繳納合同保證金20858元，質(zhì)量保證金8000元。
陳霞已付租賃費(fèi)32807.2元。
2015年12月27日，金太陽(yáng)家具公司向陳霞發(fā)出告知函，告知其欠付租金113940元，責(zé)令陳霞于2015年12月28日結(jié)清欠款，逾期將限制陳霞展廳、倉(cāng)庫(kù)及商場(chǎng)內(nèi)所有家具及飾品拆裝外運(yùn)及制止違約行為。
2016年1月4日，金太陽(yáng)家具公司對(duì)陳霞商鋪進(jìn)行斷電處理，驅(qū)離陳霞，終止合同。
2016年1月21日，金太陽(yáng)家具公司在安徽商報(bào)登出催繳公告：陳霞商戶(hù)截至2015年12月31日，欠付租金及電費(fèi)100000余元（未計(jì)違約金）。
請(qǐng)于見(jiàn)報(bào)之日起5日內(nèi)到商城交清錢(qián)款，逾期金太陽(yáng)家具公司將解除合同，通過(guò)法律途徑追繳所欠租金及違約金等。
2016年4月30日，金太陽(yáng)家具公司將該商鋪另行出租。
本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：一、金太陽(yáng)家具公司與陳霞房屋租賃合同是否成立生效；二、屋租賃合同的終止時(shí)間問(wèn)題，三、終止的法律后果，主要是違約損失是否合理的問(wèn)題。
陳霞辯稱(chēng)雙方簽訂合同時(shí)，系金太陽(yáng)家具公司提供的空白合同，簽訂之后金太陽(yáng)家具公司也未給予陳霞合同。
金太陽(yáng)家具公司提供的合同中主要條款均有手書(shū)內(nèi)容，非為空白。
陳霞未能提供客觀證據(jù)證明合同簽訂情況，應(yīng)由其承擔(dān)舉證不能的法律后果。
雙方之間的房屋租賃合同并無(wú)重大瑕疵，應(yīng)為成立生效。
金太陽(yáng)家具公司根本沒(méi)有采取公告催繳租金的必要，該公告催繳更接近于金太陽(yáng)家具公司自說(shuō)自話(huà)，其實(shí)際控制該家具廣場(chǎng)，對(duì)商戶(hù)具備現(xiàn)實(shí)的控制力。
由于陳霞本人即使在法院訴訟階段無(wú)論郵寄或電話(huà)均能聯(lián)系上，可見(jiàn)金太陽(yáng)家具公司完全可以現(xiàn)場(chǎng)送達(dá)并錄音錄像。
實(shí)際情況是，早在2016年1月4日金太陽(yáng)家具公司即已終止租賃合同。
金太陽(yáng)家具公司之后的公告行為主要是為了形成訴訟證據(jù)，根本反映不了合同實(shí)際終止的情形。
合同實(shí)際終止時(shí)間現(xiàn)結(jié)合證人證言確定為2016年1月4日。
租賃期間應(yīng)給付的正常租金為62256.6元[1.35元/m2middot;日times;329.4m2times;（260天-120天）]。
金太陽(yáng)家具公司認(rèn)可陳霞已交付了32807.2元，其中通用機(jī)打發(fā)票反映出物業(yè)管理費(fèi)為5188元，現(xiàn)上述費(fèi)用中的27619.2元以支付租金為準(zhǔn)。
但對(duì)于在房屋租賃合同終止前的房租陳霞仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行的義務(wù)，給付金太陽(yáng)家具公司尚欠租金34637.4元（62256.6元-27619.2元）。
租賃期間應(yīng)給付的正常綜合管理費(fèi)為62256.6元[1.35元/m2middot;日times;329.4m2times;（260天-120天）]，金太陽(yáng)家具公司在計(jì)算清單中仍按照1.35元/m2middot;日低于合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，視為對(duì)其權(quán)利的放棄，日期現(xiàn)以本院調(diào)整為準(zhǔn)。
由于陳霞已經(jīng)支付5188元，應(yīng)繼續(xù)支付剩余的57068.6元（62256.6元-5188元）。
陳霞未按期足額履行合同所約定的給付租金及綜合管理費(fèi)等義務(wù)，已經(jīng)構(gòu)成違約，并最終導(dǎo)致租賃合同的終止。
陳霞應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因此而產(chǎn)生的違約責(zé)任。
雙方約定的如陳霞欠租及逾期繳納租金則不享受免租期待遇，實(shí)為在陳霞出現(xiàn)遲延履行等違約情形時(shí)對(duì)其給予制裁的措施，該措施與合同約定的自陳霞違約之日起至合同到期日止應(yīng)付租金的30%的違約責(zé)任及滯納金針對(duì)的是陳霞的同一類(lèi)違約行為。
三者重復(fù)適用將顯失公平，也超過(guò)了陳霞因遲延及不完全履行債務(wù)給金太陽(yáng)家具公司所造成的損失。
另滯納金是行政罰，不適用于平等主體之間的民事合同關(guān)系，不存在因當(dāng)事人約定而生效并適用的情形，且金太陽(yáng)家具公司并非行政主體，也無(wú)權(quán)執(zhí)行行政罰。
在該系列案中本院一般以合同約定的自陳霞違約之日起至合同到期日止應(yīng)付租金的30%的違約責(zé)任為準(zhǔn)確定違約金給付，不再將該二種違約責(zé)任合并計(jì)算。
但在本案中，陳霞明確要求應(yīng)按113940元的30%計(jì)算為34182元，該標(biāo)準(zhǔn)低于金太陽(yáng)家具公司主張的數(shù)額，但高于本院依合同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的數(shù)額。
現(xiàn)以陳霞作出的愿意承擔(dān)的數(shù)額為準(zhǔn)。
雙方明確約定各項(xiàng)保證金可以抵扣違約金，由于陳霞已經(jīng)繳納保證金28858元，抵扣后其還需實(shí)際支付5324元違約金。
陳霞委托訴訟代理人為一般代理，本無(wú)權(quán)提起反訴。
鑒于陳霞本人當(dāng)庭要求反訴，本院經(jīng)反復(fù)勸解后其仍堅(jiān)持，實(shí)為陳霞本人提起反訴。
本院已經(jīng)善意告知其應(yīng)積極舉證及舉證不能的法律后果。
陳霞反訴主張的貨物損失，所舉的證據(jù)不足以證明遭受扣押財(cái)產(chǎn)的具體數(shù)額，應(yīng)由其承擔(dān)舉證不能的法律后果。
至于各項(xiàng)活動(dòng)費(fèi)用，已經(jīng)實(shí)際發(fā)生并履行完畢，房屋租賃合同作為繼續(xù)性合同的特質(zhì)導(dǎo)致其終止不對(duì)上述費(fèi)用的合法性回溯性地產(chǎn)生影響，金太陽(yáng)家具公司保持該受領(lǐng)有事實(shí)依據(jù)，不應(yīng)予以返還。
綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十四條、第二百一十二條之規(guī)定，判決如下： 被告（反訴原告）陳霞給付原告（反訴被告）合肥金太陽(yáng)家具廣場(chǎng)有限公司房屋租賃費(fèi)34637.4元； 被告（反訴原告）陳霞給付原告（反訴被告）合肥金太陽(yáng)家具廣場(chǎng)有限公司綜合管理費(fèi)57068.6元； 被告（反訴原告）陳霞支付原告（反訴被告）合肥金太陽(yáng)家具廣場(chǎng)有限公司違約金5324元； （以上各項(xiàng)給付于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢）駁回原告（反訴被告）合肥金太陽(yáng)家具廣場(chǎng)有限公司的其他本訴請(qǐng)求； 駁回被告（反訴原告）陳霞的全部反訴請(qǐng)求。
如未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)依《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本訴案件受理費(fèi)5550元，由原告（反訴被告）合肥金太陽(yáng)家具廣場(chǎng)有限公司承擔(dān)3085元，被告（反訴原告）陳霞承擔(dān)2465元；反訴案件受理費(fèi)4240元，由被告（反訴原告）陳霞承擔(dān)。
如不服本判決，可自判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于安徽省合肥市中級(jí)人民法院。
審 判 長(zhǎng) 程 巔 人民陪審員 于志剛 人民陪審員 王義明 二〇一七年一月十八日書(shū) 記 員 羅 文 附：本案適用的法律條文 《中華人民共和國(guó)合同法》 第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百一十四條當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。
第二百一十二條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。